L’édito de Jean-Jacques Olivié

Le tribunal administratif de Paris vient d’annuler, ce mardi 28 novembre, les 3 arrêtés issus de la loi ALUR fixant l’encadrement des loyers à Paris. Ce jugement qui s’inscrit dans celui du tribunal administratif de Lille il y a un mois et demi est à cette heure d’application immédiate ! Cela veut dire qu’il n’y a plus d’encadrement de loyers. Évidemment cette décision ne peut concerner les baux en cours mais seulement ceux signés à compter d’aujourd’hui.

Même si nous pouvons regretter que dans ces deux villes les tribunaux s’appuient uniquement sur une faille juridique formelle, l’Anacofi Immo ne peut que saluer ces décisions. Lors des débats de la loi ALUR nous avions soutenu que ce dispositif d’encadrement des loyers ne correspondait à rien. Selon les chiffres INSEE de janvier 2014, on constatait à l’époque d’une part qu’il n’y avait ni dérapage des loyers ni dérapage du taux d’effort du locataire, et d’autre part que les loyers du privé n’avaient pas augmenté plus que les loyers sociaux et que depuis 2006 les loyers avaient augmenté de 1,4% pour une inflation de 1,5%. Rien n’a changé aujourd’hui sauf une baisse de loyers dans certains secteurs hors dispositif d’encadrement des loyers. Enfin nous avions évoqué l’inefficacité d’un observatoire des loyers, ce qui d’ailleurs a empêché d’étendre le dispositif aux 28 agglomérations et en île de France tel que défini par la loi, motif essentiel de la décision de justice.

Sur le terrain, le constat est inverse à l’objectif visé par cette «mesure strictement politique». Sur les zones de Paris où l’encadrement des loyers était effectif, les locataires souvent à petits moyens dont le montant des loyers se trouvait en dessous du seuil de l’encadrement, ont vu leurs loyers augmenter alors que paradoxalement les locataires plus aisés habitant de beaux appartements parisiens ont vu leurs loyers baisser. En outre, les investisseurs sur Paris ont reculé entre 2012 et 2016 de 30% à 22% avec selon Century 21 un glissement de plus de 20 000 biens sur des plateformes de location saisonnière. Pour des raisons uniquement politiques voici le triste constat de la mise en place d’un tel dispositif qui s’est avéré injuste dans bien des situations et qui ne présente aucune vertu économique.

Même si le gouvernement a annoncé un recours devant la Cour d’appel de Paris et sa volonté de demander un référé suspensif, le Ministre de la Cohésion des Territoires Jacques Mézard a précisé qu’il était l’heure d’une évaluation de ce dispositif avant de décider de son sort. Gageons que le peu d’enthousiasme qu’à montrer le candidat Emmanuel Macron pendant la campagne présidentielle soit suivi par le gouvernement qui n’hésite pas aujourd’hui à afficher sa volonté de soutenir une politique de l’offre.

À suivre…

 

 

Jean-Jacques Olivié
Président

 


Flash Information du 21 septembre 2017

 

En préparation de la grande réforme du logement et avant le passage au parlement et la sortie de la loi de finance le gouvernement a annoncé mercredi 20 septembre certaines mesures que vous attendez avec impatience.

1) Pinel et PTZ :

Le ministère du logement a confirmé la poursuite du dispositif locatif Pinel sur un périmètre recentré sur les zones tendues et le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Ces 2 mesures sont reconduites pour 4 années supplémentaires de 2018 à 2021.

Pour le Pinel les zones B2 et C ne seront plus éligibles à partir de 2018. Aujourd’hui ces zones étaient éligibles sous réserve d’un agrément préfectoral. Le Pinel restera donc possible dans les zones A, A bis et B1.

Pour le PTZ dans le neuf les zones B2 et C ne seront plus éligibles ; avec un phase transitoire en 2018 uniquement pour la zone B2. Le neuf restera finançable dans les zones dites tendues A, A bis et B1. Pour le PTZ dans l’ancien avec travaux seront éligibles les zones B2 et C. Seront désormais exclues les zones A, A bis et B1

2) Droit de mutation :

Malgré les attentes les droits de mutation ne seront pas baissés.

3) IFI et SCPI/OPCI :

La SCPI et l’OPCI seront dans l’assiette de l’IFI (nouvel ISF). Malgré qu’un ensemble d’acteurs ait démontré que ces véhicules sont loin de la « rente immobilière » sans risque et économiquement stérile, que la recette fiscale liée aux souscripteurs de SCPI personnes physiques éligibles à l’IFI sera deux fois inférieure à la perte de recettes fiscales qui fera suite à la diminution d’encours (perte de droit de mutation sur acquisitions d’immeubles, perte d’IR sur le rendement SCPI, perte de contributions sociales sur le rendement SCPI), que ces fonds prennent une part active au financement de l’économie en France pour les entreprises, que ces fonds sont destinés à la préparation des retraites des particuliers, que techniquement nous sommes sur des produits financiers soumis aux règles de l’AIFM, le gouvernement en décidé autrement. Les personnes concernées devraient correspondre à 15% de la collecte annuelle. Celles-ci pour éviter l’IFI pourront, ce qu’elles font déjà pour l’ISF, souscrire à crédit ou en démembrement ou semble-t-il souscrire à travers un contrat d’assurance vie.

4) Plus-value sur le foncier :

Afin de créer un choc d’offres il y aura une exonération d’impôt sur les plus-values pour les terrains situées en zone tendue mis en vente dans les 3 ans à compter du 01 janvier 2018.

Suivant la destination du bien, abattement entre 70% et 100% sur le montant de la plus-value immobilière (reste à définir ces zones tendues qui devrait être A, A bis et B1) :

• 100% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement social ;

• 85% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement intermédiaire (loi PINEL par exemple);

• 70% lorsque le terrain en zone tendue fera l’objet de la construction d’un logement en secteur libre.

 


Nous attirons votre attention sur le fait qu’à ce stade nous ne sommes que sur des déclarations du gouvernement dont les dispositifs devront être votés prochainement par les instances législatives.

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